경매·공매 절차 및 유의사항, 변호사 상담 포인트

머리말: 부의 지도를 새로 그리는 기회, 경매와 공매의 세계로

저금리 시대의 종언과 함께, 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 한때 ‘영끌’이라는 신조어까지 만들어내며 과열되었던 시장이 안정화되면서, 옥석을 가리는 지혜가 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 이러한 변화의 흐름 속에서 ‘경매’와 ‘공매’는 단순한 부동산 취득 방법을 넘어, 현명한 투자자들에게 새로운 부의 지도를 그릴 기회를 제공하는 매력적인 시장으로 다시금 주목받고 있습니다.

하지만, ‘고수익에는 고위험이 따른다’는 격언처럼, 경매와 공매의 세계는 철저한 준비와 깊이 있는 이해 없이는 결코 만만하게 볼 수 있는 영역이 아닙니다. 복잡한 권리관계, 예측하기 어려운 변수, 그리고 치열한 경쟁 속에서 성공의 열쇠를 쥐기 위해서는, 절차에 대한 명확한 이해, 잠재된 위험을 꿰뚫어 보는 날카로운 분석력, 그리고 결정적인 순간에 도움을 줄 수 있는 전문가의 조언이 필수적입니다.

본 블로그 포스팅은 경매·공매에 첫발을 내딛는 초심자부터, 더 높은 수익률을 목표로 하는 중급 투자자에 이르기까지, 모든 이들을 위한 포괄적인 지침서가 되고자 합니다. 50,000자가 넘는 방대한 분량 속에, 경매와 공매의 기본적인 개념부터 시작하여, 각 단계별 상세한 절차, 반드시 숙지해야 할 핵심 유의사항, 그리고 법률 전문가와의 상담 시 놓치지 말아야 할 포인트까지, 그야말로 A부터 Z까지 모든 것을 꼼꼼하게 담았습니다.

단순히 법 조항을 나열하거나 절차를 건조하게 설명하는 것을 넘어, 실제 사례와 구체적인 예시를 통해 독자 여러분의 실질적인 이해를 돕고, 복잡한 법률 용어는 최대한 쉬운 언어로 풀어 설명하고자 노력했습니다. 이 글을 끝까지 읽으시는 것만으로도, 경매·공매 시장을 바라보는 시야가 한층 넓어지고, 자신감 있게 입찰에 참여할 수 있는 단단한 기초 체력을 갖추게 될 것이라 확신합니다.

이제, 잠들어 있던 기회를 깨우고, 새로운 가능성의 문을 여는 경매·공매의 세계로 함께 떠나보겠습니다.

---

반응형

320x100

제1장: 경매와 공매, 무엇이 어떻게 다른가? (기초 개념 및 비교 분석)

부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 방법으로 흔히 경매와 공매를 떠올리지만, 두 제도의 차이점을 명확히 아는 사람은 의외로 많지 않습니다. 어떤 근거로, 누가, 어떻게 진행하느냐에 따라 절차와 특징이 상이하기에, 성공적인 투자의 첫걸음은 두 제도의 차이를 이해하는 것에서부터 시작합니다.

1. 경매(競賣, Auction)란 무엇인가?

경매는 채권자가 채무자에게 빌려준 돈(채권)을 돌려받기 위해, 채무자 소유의 부동산을 법원을 통해 강제로 매각하는 절차를 말합니다. 가장 흔한 예는 은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌린 채무자가 이자를 제때 갚지 못할 경우, 은행(채권자)이 법원에 경매를 신청하여 아파트를 매각하고 그 대금으로 빌려준 돈을 회수하는 것입니다.

• 주관 기관: 각급 법원 (민사집행법)
• 주요 목적: 사적 채권(대여금, 구상금 등)의 회수
• 핵심 특징:
  • 근거 법률: 민사집행법에 따라 절차가 엄격하게 규정됨.
  • 진행 주체: 법원의 집행관이 절차를 주관.
  • 신뢰성: 국가기관인 법원이 진행하므로 절차의 투명성과 신뢰도가 높음.

2. 공매(公賣, Public Sale)란 무엇인가?

공매는 주로 세금(국세, 지방세)을 체납한 경우, 국가기관(세무서, 지방자치단체 등)이 체납자의 재산을 압류하여 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)를 통해 매각하는 절차를 의미합니다. 이 외에도 국가 소유의 재산(국유재산)이나 금융기관의 비업무용 부동산 등을 매각할 때도 공매 절차를 이용합니다.

• 주관 기관: 한국자산관리공사 (캠코, KAMCO) (주로 압류재산 공매)
• 주요 목적: 조세 채권(세금)의 징수 및 국유재산 매각 등 공적 목적
• 핵심 특징:
  • 근거 법률: 국세징수법에 근거함.
  • 온라인 진행: 대부분의 입찰이 캠코가 운영하는 온라인 공매 시스템 **‘온비드(Onbid)’**를 통해 이루어짐.
  • 다양한 물건: 압류재산 외에도 자동차, 명품, 회원권 등 다양한 종류의 자산이 매각 대상이 됨.

3. 경매와 공매, 핵심 차이점 상세 비교

구분경매 (법원)공매 (한국자산관리공사)설명 및 유의사항

주관 기관	법원	한국자산관리공사 (캠코)	경매는 민사집행법, 공매는 국세징수법을 따르므로 절차와 용어에 차이가 있습니다.
입찰 방식	기일입찰 (지정된 날짜/장소에 직접 출석하여 입찰표 제출)	기간입찰 (온비드 시스템을 통해 정해진 기간 동안 온라인으로 입찰)	편의성은 공매가 압도적으로 높습니다. 경매는 법원에 직접 가야 하는 번거로움이 있습니다.
입찰 보증금	최저매각가격의 10%	입찰가격의 10% 이상	공매는 내가 써내는 금액의 10%이므로, 보증금 계산 시 착오가 없어야 합니다.
유찰 시 저감률	통상 20~30%	최초 매각예정가격의 **10%**씩 체감 (최대 50%까지)	경매는 한번 유찰될 때마다 가격이 크게 떨어져 더 저렴하게 살 기회가 빨리 올 수 있습니다.
재입찰	불가능 (유찰 시 다음 매각기일까지 기다려야 함)	가능 (다음 회차 공고 전까지 이전 조건으로 수의계약 가능 경우도 있음)
항고 제도	있음 (매각허가결정에 대한 이의신청 가능)	없음 (매각결정에 대한 불복 절차가 없음)	경매는 이해관계인이 이의를 제기(항고)하면 소유권 취득까지 시간이 길어질 수 있습니다.
대금 납부	매각허가 확정 후 약 1개월의 납부기한 지정	매각결정일로부터 금액에 따라 7일 ~ 60일 이내	공매는 잔금 납부 기간이 상대적으로 짧거나 정해진 경우가 많아 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.
인도(명도) 책임	매수인 책임	매수인 책임	낙찰자가 기존 점유자를 내보내는 책임은 경매와 공매 모두 동일하게 매수인에게 있습니다.
인도명령 제도	가능	불가능	가장 중요한 차이점! 경매는 잔금 납부 후 6개월 내에 법원에 ‘인도명령’을 신청하여 비교적 신속하게 강제집행이 가능합니다. 하지만 공매는 이 제도가 없어, 점유자가 집을 비워주지 않으면 반드시 ‘명도소송’이라는 정식 재판을 거쳐야 합니다. 이로 인해 시간과 비용이 더 많이 소요될 수 있습니다.
농지취득자격증명	매각허가결정 전까지 제출 (미제출 시 보증금 몰수)	소유권이전등기 신청 전까지 제출	농지를 낙찰받을 경우, 농지취득자격증명(농취증) 제출 시점이 다릅니다. 경매는 매우 촉박하므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

Sheets로 내보내기

[심화 학습] 경매와 공매, 어떤 것을 선택해야 할까?

• 초보자라면? 절차의 투명성과 인도명령 제도를 활용할 수 있는 경매가 상대적으로 접근하기 용이할 수 있습니다. 법원에서 제공하는 매각물건명세서 등 공식 서류가 권리분석에 큰 도움이 됩니다.
• 시간적·공간적 제약이 있다면? 온라인으로 모든 절차가 진행되는 공매가 편리합니다.
• 소송에 대한 부담이 적고, 저렴한 가격을 노린다면? 인도명령이 불가능하다는 단점 때문에 경쟁이 덜할 수 있는 공매 물건이나, 특수권리가 얽힌 경매 물건을 깊이 있게 분석하여 고수익을 노려볼 수 있습니다.

결론적으로, 어느 한쪽이 절대적으로 우월하다기보다는 각자의 장단점을 명확히 이해하고, 자신의 투자 성향, 자금 상황, 그리고 감당할 수 있는 리스크의 수준에 맞춰 전략적으로 접근하는 것이 현명합니다.

---

제2장: 실전! 경매·공매 절차 완벽 해부 (단계별 가이드)

이제 본격적으로 경매와 공매가 어떤 과정을 통해 진행되는지, 각 단계별로 무엇을 확인하고 준비해야 하는지 상세하게 살펴보겠습니다.

1. 법원 경매 절차 (A to Z)

법원 경매는 크게 **‘경매 신청 및 준비 → 매각 실시 → 매각 허가 및 대금 납부 → 소유권 이전 및 인도’**의 4단계로 나눌 수 있습니다.

[1단계: 경매 신청 및 준비]

1. 채권자의 경매 신청: 채권자가 대여금, 이자 등을 받지 못하면 판결문, 공정증서, 근저당권 등 집행권원을 근거로 법원에 부동산 경매를 신청합니다.
2. 법원의 경매개시결정: 법원은 서류를 검토하여 타당하다고 판단되면 경매를 시작한다는 ‘경매개시결정’을 내리고, 해당 부동산의 등기부등본에 ‘경매개시결정등기’(경매 기입등기)를 기재하도록 등기소에 촉탁합니다. 이 등기가 이루어지면 해당 부동산은 압류된 것으로 봅니다.
3. 배당요구의 종기 결정 및 공고: 법원은 채무자에게 경매개시결정문을 송달하고, 다른 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 마지막 날짜인 ‘배당요구종기’를 정하여 공고합니다. 임차인이나 다른 채권자들은 이때까지 권리 신고 및 배당요구를 해야만 매각대금에서 자신의 몫을 배당받을 수 있습니다.
4. 매각 준비 (감정평가 및 현황조사):
   • 감정평가: 법원이 지정한 감정평가사가 부동산의 가치를 평가하여 ‘감정평가서’를 작성합니다. 이것이 최초의 매각가격(최저매각가)의 기준이 됩니다.
   • 현황조사: 법원의 집행관이 직접 부동산을 방문하여 점유관계, 임대차 현황, 부동산의 상태 등을 조사하고 ‘현황조사보고서’를 작성합니다. 이 두 서류는 권리분석의 핵심 자료가 됩니다.
5. 매각물건명세서 작성 및 비치: 법원은 감정평가서, 현황조사보고서 등을 기초로 **‘매각물건명세서’**를 작성합니다. 여기에는 부동산의 표시, 점유자와 임대차 정보, 등기부상 권리 중 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리 등이 요약되어 있습니다. 입찰자는 이 서류를 반드시, 여러 번 확인해야 합니다. 입찰일 1주일 전부터 법원 경매 정보 사이트(대한민국 법원 법원경매정보)에서 열람할 수 있습니다.

[2단계: 매각 실시 (입찰)]

1. 매각기일 공고: 법원은 감정평가액을 최저매각가격으로 정하여 첫 입찰 날짜인 ‘매각기일’을 지정하고 신문이나 법원 게시판, 인터넷 사이트에 공고합니다.
2. 입찰 참여:
   • 준비물: 신분증, 도장, 입찰보증금 (최저매각가격의 10%). 대리인이 갈 경우 본인의 인감증명서와 위임장이 추가로 필요합니다.
   • 입찰표 작성: 법원에 비치된 기일입찰표에 사건번호, 입찰자 정보, 입찰가격을 정확하게 기재합니다. 금액을 수정할 수 없으므로 신중하게 작성해야 합니다.
   • 입찰봉투 제출: 작성한 입찰표와 입찰보증금을 봉투에 넣어 집행관에게 제출합니다.
3. 개찰 및 최고가매수신고인 결정: 입찰 마감 시간이 되면 집행관이 입찰함을 열어 가장 높은 가격을 써낸 사람을 ‘최고가매수신고인’(낙찰자)으로 호명합니다. 2등 이하의 입찰자들은 즉시 입찰보증금을 돌려받습니다.

[3단계: 매각 허가 및 대금 납부]

1. 매각허가결정: 법원은 낙찰일로부터 1주일 이내에 ‘매각결정기일’을 열어, 절차상의 하자나 낙찰자의 자격 등을 심사한 후 최종적으로 매각을 허가하는 **‘매각허가결정’**을 내립니다. 농지의 경우 이때까지 농취증을 제출해야 합니다.
2. 매각허가결정 확정: 매각허가결정이 나고, 이해관계인들이 1주일 동안 항고(이의제기)하지 않으면 매각허가결정은 **‘확정’**됩니다.
3. 매각대금 납부: 매각허가결정이 확정되면 법원은 약 1개월의 기간을 주어 **‘대금지급기한’**을 통지합니다. 낙찰자는 이 기한 내에 입찰보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부해야 합니다. 보통 이 시점에 경락잔금대출을 실행합니다. 잔금을 납부하는 순간, 등기이전 없이도 법적으로 소유권을 취득하게 됩니다.

[4단계: 소유권 이전 및 인도]

1. 소유권이전등기: 잔금을 납부한 후, 낙찰자는 등록면허세, 취득세 등 관련 세금을 납부하고 필요 서류를 갖추어 법원에 소유권이전등기를 촉탁 신청합니다. 보통 법무사를 통해 진행합니다.
2. 부동산 인도(명도):
   • 협의: 가장 좋은 방법은 기존 점유자(소유자, 임차인 등)와 이사비 등을 조율하여 원만하게 합의하는 것입니다.
   • 인도명령 신청: 협의가 되지 않을 경우, 잔금 납부 후 6개월 이내에 법원에 **‘부동산 인도명령’**을 신청할 수 있습니다. 법원이 인도명령을 결정하면, 이를 근거로 집행관을 통해 강제집행을 진행하여 부동산을 인도받을 수 있습니다. 명도소송보다 훨씬 빠르고 간편한 절차입니다.

2. 공매 절차 (A to Z) - 온비드 중심

공매는 한국자산관리공사(캠코)의 온라인 시스템 **‘온비드(www.onbid.co.kr)’**를 통해 대부분의 절차가 이루어집니다.

[1단계: 공매 공고 및 정보 확인]

1. 공매 의뢰 및 재산 조사: 세무서 등 국가기관이 체납자의 재산을 압류하고 캠코에 공매를 의뢰합니다. 캠코는 해당 재산의 권리관계, 현황 등을 조사합니다.
2. 감정평가 및 매각예정가격 결정: 감정평가를 통해 최초 매각예정가격을 결정합니다.
3. 공매 공고: 온비드 사이트에 해당 물건의 공매 정보를 공고합니다. 공고에는 입찰 기간, 매각 조건, 재산의 상세 정보 등이 포함됩니다.
4. 공매재산명세서 확인: 경매의 매각물건명세서와 유사한 **‘공매재산명세서’**를 반드시 확인해야 합니다. 온비드에서 다운로드할 수 있으며, 임대차 현황, 배분요구 현황, 등기부상 권리 등을 파악할 수 있습니다.

[2단계: 입찰 참가]

1. 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록: 입찰에 참여하려면 온비드에 회원으로 가입하고, 전자입찰을 위한 공인인증서를 등록해야 합니다.
2. 입찰서 제출: 정해진 입찰 기간(보통 월요일~수요일) 동안 온비드 시스템을 통해 입찰서를 제출합니다. 입찰 가격과 함께 **입찰 보증금(입찰가의 10% 이상)**을 납부할 가상계좌를 발급받습니다.
3. 보증금 납부: 입찰 마감 시간 전까지 발급받은 가상계좌로 입찰 보증금을 납부해야만 입찰이 유효 처리됩니다.

[3단계: 개찰 및 매각 결정]

1. 개찰: 입찰 기간이 끝나면 다음 날(보통 목요일) 온비드 시스템을 통해 자동으로 개찰이 진행됩니다.
2. 낙찰자 선정: 유효한 입찰자 중 최고가 입찰자를 낙찰자로 선정합니다.
3. 매각 결정: 낙찰자가 결정되면, 공매를 의뢰한 원래 기관(세무서 등)이 최종적으로 **‘매각결정’**을 하고, 낙찰자에게 매각결정통지서를 발송합니다.

[4단계: 대금 납부 및 소유권 이전]

1. 잔금 납부: 매각결정통지서에 명시된 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 납부 기한은 매각대금에 따라 다릅니다.
   • 1천만원 미만: 7일 이내
   • 1천만원 이상: 60일 이내 (분할 납부 가능한 경우도 있음)
2. 소유권이전등기: 잔금을 완납하면 캠코에서 소유권 이전에 필요한 서류를 발급해 줍니다. 낙찰자는 이 서류와 취득세 납부 확인서 등을 가지고 직접 또는 법무사를 통해 등기소에 소유권이전등기를 신청합니다. 농지의 경우, 이때 농취증을 제출합니다.
3. 부동산 인도(명도):
   • 협의: 경매와 마찬가지로 점유자와 원만하게 협의하는 것이 최선입니다.
   • 명도소송: 공매에는 인도명령 제도가 없습니다. 따라서 점유자가 자발적으로 부동산을 비워주지 않으면, 낙찰자는 관할 법원에 **‘명도소송’**을 제기하여 승소 판결을 받아야만 강제집행을 할 수 있습니다. 이 과정은 통상 6개월 이상 소요될 수 있으며, 변호사 비용 등 추가적인 비용이 발생합니다. 명도소송을 진행하기 전에는 반드시 **‘점유이전금지가처분’**을 신청하여 소송 중에 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 막아야 합니다.

---

제3장: 실패를 피하는 기술, 경매·공매 핵심 유의사항 및 권리분석

성공적인 투자는 저렴하게 낙찰받는 것에서 끝나는 것이 아니라, 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁 없이 온전한 소유권을 취득하는 데서 완성됩니다. 이를 위해 반드시 거쳐야 하는 과정이 바로 ‘권리분석’과 ‘현장조사’입니다.

1. 권리분석의 핵심: 말소기준권리를 찾아라!

권리분석이란, 낙찰받은 부동산의 등기부등본에 기재된 여러 권리들 중 어떤 것이 소멸하고, 어떤 것이 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는지를 판단하는 작업입니다. 이 판단의 기준이 되는 것이 바로 **‘말소기준권리’**입니다.

말소기준권리가 될 수 있는 7가지 권리:

1. (근)저당권: 가장 대표적인 말소기준권리. 은행 대출 시 설정.
2. 압류 / 가압류: 국가나 개인이 채권을 확보하기 위해 처분을 금지하는 등기.
3. 담보가등기: 돈을 빌려주면서 담보 목적으로 설정한 가등기.
4. 경매개시결정등기 (경매기입등기): 경매가 시작되었음을 알리는 등기.
5. (예외적인) 전세권: 건물 전체에 설정된 전세권으로, 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우.

이 7가지 권리 중 등기부등본상 가장 날짜가 빠른(최선순위) 권리가 그 부동산의 ‘말소기준권리’가 됩니다.

권리분석의 대원칙:

• 말소기준권리를 포함하여 그보다 뒤(후순위)에 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸한다. (낙찰자 인수 X)
• 말소기준권리보다 앞(선순위)에 설정된 권리는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수한다. (낙찰자 인수 O)

[권리분석 실전 예시]

아파트 등기부등본에 아래와 같은 순서로 권리가 설정되어 있다고 가정해 봅시다.

1. 1. 1. 1. 임차인 A, 전입신고 및 확정일자 (보증금 3억)
2. 1. 1. 1. B은행, 근저당권 설정 (채권최고액 2억)
3. 1. 1. 1. C카드사, 가압류 (청구금액 5천만원)

• 말소기준권리 찾기: 근저당권, 가압류 중 가장 빠른 권리는 2021. 05. 10. 자 B은행의 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리가 됩니다.
• 권리 소멸/인수 판단:
  • B은행 근저당권(말소기준권리)과 C카드사 가압류(후순위)는 매각으로 소멸합니다.
  • 임차인 A의 임차권은 말소기준권리보다 빠른 선순위이므로, 원칙적으로 낙찰자가 그 보증금 3억원을 인수해야 합니다.

단, 선순위 임차인이 배당요구를 한 경우:

• 만약 임차인 A가 법원에 보증금 전액을 배당해달라고 ‘배당요구’를 했다면, 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받고 소멸하게 됩니다. 이 경우 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.
• 하지만, 낙찰대금이 부족하여 보증금 중 일부(예: 5천만원)만 배당받았다면, 나머지 못 받은 보증금 5천만원은 낙찰자가 추가로 인수(부담)해야 합니다.
• 따라서 선순위 임차인이 있는 물건은 입찰가를 매우 신중하게 산정해야 합니다.

2. 보이지 않는 암초, 특수권리 분석

말소기준권리 원칙만으로는 해결되지 않는, 항상 주의해야 할 특수권리들이 있습니다. 이들은 순위와 상관없이 낙찰자에게 인수될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

1. 유치권(留置權):
   • 내용: 건물 공사대금이나 수리비를 받지 못한 공사업자가 그 돈을 받을 때까지 건물을 점유할 수 있는 권리. 등기부에는 나타나지 않습니다.
   • 위험성: 유치권이 성립된다고 주장하는 경우, 낙찰자가 해당 채무를 변제하지 않으면 건물을 인도받을 수 없습니다. 허위(가장) 유치권도 많아 진위 파악이 매우 중요합니다.
   • 대응책:
     • 현장 방문: 실제로 공사가 이루어졌는지, 점유가 계속되고 있는지(플래카드, 잠금장치 등) 반드시 확인해야 합니다.
     • 서류 확인: 공사계약서, 세금계산서 등 객관적인 증빙 자료를 요구하고 분석해야 합니다.
     • 소송: 유치권이 성립하지 않는다고 판단되면 ‘유치권부존재확인소송’ 등을 통해 다툴 수 있습니다.
반응형
320x100
2. 법정지상권(法定地上權):
   • 내용: 토지와 건물의 소유자가 동일했다가, 경매 등으로 인해 토지 또는 건물만의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 법률상 인정되는 권리.
   • 위험성: 토지만 낙찰받았는데 그 위에 법정지상권이 성립하는 건물이 있다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없고, 오히려 토지 사용료(지료)를 받아야 합니다.
   • 대응책:
     • 등기부 확인: 말소기준권리 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일했는지 확인해야 합니다.
     • 현장 확인: 무허가 또는 미등기 건물은 없는지 확인해야 합니다.
     • 전략적 접근: 법정지상권이 성립하는 물건은 일반 투자자들이 기피하므로, 낮은 가격에 낙찰받아 지료 수입을 얻거나 건물 소유자와 협상하여 건물까지 매입하는 전략을 구사할 수도 있습니다.
3. 선순위 가처분 / 가등기:
   • 선순위 처분금지가처분: 말소기준권리보다 앞선 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수합니다. 만약 가처분 채권자가 본안 소송에서 승소하면, 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있는 매우 위험한 권리입니다. 원칙적으로 입찰을 피해야 합니다.
   • 선순위 소유권이전청구권보전 가등기: 이 역시 매각으로 소멸하지 않습니다. 가등기권자가 나중에 본등기를 하면 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다. 절대 입찰해서는 안 되는 물건입니다. (단, 담보 목적으로 설정된 ‘담보가등기’는 저당권과 같아 말소기준권리가 되며 소멸합니다. 매각물건명세서를 통해 담보가등기인지 여부를 확인해야 합니다.)
4. 분묘기지권(墳墓基地權):
   • 내용: 타인의 토지에 설치된 분묘를 소유하기 위해 해당 토지 부분을 사용할 수 있는 관습법상 권리.
   • 위험성: 임야나 농지를 낙찰받았는데 분묘기지권이 성립하는 묘가 있다면, 해당 묘를 함부로 이장할 수 없고, 그 주변 토지 이용에 제약을 받습니다.
   • 대응책:
     • 현장 답사: 반드시 현장을 방문하여 묘의 존재 여부와 상태를 확인해야 합니다. 항공사진(위성지도)을 통해 미리 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
     • 설치 시기 확인: 2001년 1월 13일 ‘장사 등에 관한 법률’ 시행 이전에 설치된 분묘에 대해서만 성립 요건을 따져볼 수 있습니다.

3. 서류만으로는 부족하다! 현장조사(임장) 체크리스트

권리분석이 서류상의 위험을 거르는 과정이라면, **현장조사(임장활동)**는 물건의 실제 가치와 눈에 보이지 않는 위험을 확인하는 과정입니다.

[부동산 종류별 현장조사 체크리스트]

조사 항목아파트/주거용상가/업무시설토지

물리적 현황	누수, 균열, 곰팡이, 일조량, 조망, 층간 소음, 내부 구조 및 상태, 수리 필요 여부	건물의 노후도, 주차 공간, 간판 위치, 고객 동선, 화장실 등 공용 공간 관리 상태	실제 지형(평지/경사), 도로 접면 상태(맹지 여부), 토양 상태, 주변 혐오시설 유무
점유자 확인	문을 두드려 점유자(소유자/임차인)를 직접 만나 임대차 계약 내용, 이사 계획 등을 확인. (우편물, 관리비 고지서 등으로 거주 여부 추정)	현재 영업 중인 임차인의 업종, 영업 상태, 권리금 존재 여부, 관리비 체납액 확인	불법 건축물, 농작물 경작, 분묘 존재 여부 확인
주변 환경	지하철역/버스정류장 거리, 학교/학군, 마트/병원 등 편의시설, 공원/녹지 공간	주변 상권의 활성화 정도, 유동인구, 경쟁 점포 현황, 배후 주거단지 규모	인근 개발 계획(도로, 신도시 등), 용도지역/지구에 따른 건축 가능 행위, 주변 시세
탐문 활동	인근 부동산 중개업소(시세, 급매물 가격 확인), 관리사무소(체납 관리비 확인), 이웃 주민	인근 상가 상인(상권 분위기, 임대료 수준), 상가 번영회	지역 주민, 이장(토지의 역사, 분쟁 여부 등)

Sheets로 내보내기

[심화 학습] 체납 관리비, 누가 내야 할까?

아파트나 상가를 낙찰받을 때 골칫거리가 되는 것 중 하나가 ‘체납 관리비’입니다. 판례에 따르면, ‘공용부분’에 대한 체납 관리비는 낙찰자가 승계해야 합니다. 하지만 전 소유자가 사용한 전기료, 수도료 등 ‘전유부분’ 관리비와 연체료는 낙찰자가 납부할 의무가 없습니다. 따라서 관리사무소에 방문하여 체납 관리비 총액과 그중 공용부분 관리비가 얼마인지 반드시 확인하고, 이를 입찰가에 반영해야 합니다.

---

제4장: 승리를 위한 전략, 입찰가 산정 및 명도 노하우

철저한 권리분석과 현장조사를 마쳤다면, 이제 얼마를 써내야 할지, 그리고 낙찰 후 어떻게 부동산을 온전히 내 것으로 만들지에 대한 전략을 세워야 합니다.

1. 예술의 경지, 입찰가 산정 방법

입찰가 산정은 단순히 시세보다 싸게 쓰는 것이 아니라, 모든 비용과 예상 수익을 고려하여 ‘수익을 낼 수 있는 최적의 가격’을 찾아내는 과정입니다.

[입찰가 산정 5단계 공식]

1단계: 시세 파악 (기준점 설정)

• 객관적 데이터 활용: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 네이버 부동산 등을 통해 최소 6개월 ~ 1년간의 실거래가를 확인합니다.
• 현장 탐문: 현장조사 시 방문했던 인근 부동산 중개업소 3곳 이상에서 ‘현재 팔릴 수 있는 가격(급매가)’을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 감정평가액은 과거의 시점일 뿐, 현재의 시세가 아님을 명심해야 합니다.

2단계: 예상 비용 산출 (숨은 비용 찾기) 낙찰가 외에 추가로 들어가는 모든 비용을 꼼꼼하게 계산해야 합니다.

• 필수 세금:
  • 취득세: 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 1.1% ~ 13.4% (법무사 견적 필수)
  • 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세
• 법무 비용: 소유권이전등기 법무사 수수료 (통상 50만원 이상)
• 명도 비용:
  • 이사비: 점유자와의 협상을 위한 비용 (통상 100만원 ~ 300만원, 그 이상도 가능)
  • 강제집행 비용: 인도명령/명도소송 시 (예납금, 노무비, 보관비 등 수백만원 발생 가능)
• 부동산 관련 비용:
  • 체납 관리비 (공용부분)
  • 수리비/인테리어 비용: 리모델링이 필요한 경우
  • 중개수수료: 매도 시 발생
• 금융 비용: 경락잔금대출 이자

3단계: 목표 수익률 설정 (기대 수익)

• 단기 매도 차익 목표: 양도소득세를 고려하여 최소 얼마의 시세 차익을 원하는지 구체적인 금액을 정합니다.
• 장기 임대 수익 목표: 주변 월세 시세를 조사하여 연간 임대수익률을 계산하고, 기대 수익률을 설정합니다.

4단계: 최종 입찰가 계산

최종 입찰가 = ①예상 시세(매도가) - ②모든 예상 비용 - ③목표 수익

• 예시:
  • ①예상 시세: 5억원
  • ②예상 비용: 취득세(600만원) + 법무비(80만원) + 명도비(200만원) + 수리비(1,000만원) + 매도 중개수수료(200만원) = 2,080만원
  • ③목표 수익(세전): 3,000만원
  • 적정 입찰 상한선 = 5억원 - 2,080만원 - 3,000만원 = 4억 4,920만원
  • 이 금액이 내가 쓸 수 있는 최대 금액이 됩니다.

5단계: 경쟁률 분석 및 최종 결정

• 해당 물건의 위치, 상태, 권리관계의 복잡성 등을 고려하여 예상 경쟁률을 가늠합니다.
• 최근 유사 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 참고합니다.
• 계산된 입찰 상한선 내에서, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정합니다. (예: 4억 4,550만원)

2. 협상과 법률의 조화, 명도(인도) 전략

낙찰의 기쁨도 잠시, 많은 초보 투자자들이 가장 어려워하는 관문이 바로 ‘명도’입니다. 점유자를 내보내는 과정은 감정적인 소모가 클 수 있으므로, 원칙을 지키되 유연하게 대처하는 지혜가 필요합니다.

[명도 프로세스 4단계]

1단계: 내용증명 발송 (정중한 시작)

• 잔금을 납부하고 소유권을 취득한 즉시, 점유자에게 내용증명 우편을 보냅니다.
• 내용: 본인이 새로운 소유자임을 알리고, 부동산 인도를 요청하며, 협의에 응해주기를 바란다는 내용을 정중하게 기재합니다. 이는 심리적 압박과 동시에, 향후 법적 절차를 위한 증거 자료가 됩니다.

2단계: 점유이전금지가처분 신청 (안전장치)

• 특히 공매 낙찰자나, 명도 저항이 예상되는 경매 물건의 경우 필수입니다.
• 협상이 길어지거나 명도소송을 진행할 경우, 점유자가 악의적으로 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 소송에서 이겨도 강제집행을 할 수 없게 됩니다.
• ‘점유이전금지가처분’은 현재의 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하는 것을 법적으로 막는 조치로, 소송의 실효성을 확보하기 위한 가장 중요한 안전장치입니다. 소장 접수와 동시에 신청하는 것이 일반적입니다.

3단계: 협상 (최선의 길)

• 감정적으로 대립하기보다는, 상대방의 상황을 이해하고 합리적인 선에서 협상을 시도하는 것이 시간과 비용을 아끼는 가장 좋은 방법입니다.
• 협상 테이블:
  • 명확한 이사 기한을 정합니다.
  • 이사비(명도합의금) 금액을 조율합니다. (이사비는 의무가 아니지만, 신속한 명도를 위한 현실적인 수단입니다.)
  • 합의된 내용은 반드시 ‘명도 합의서’ 형식으로 작성하고, 서명날인을 받아둡니다. 합의서에는 ‘정한 기일까지 명도하지 않을 경우, 즉시 강제집행에 동의하며, 합의금은 지급하지 않는다’는 조항을 포함하는 것이 좋습니다.

4-A단계: [경매] 부동산 인도명령 (빠른 해결책)

• 협상이 결렬되면, 잔금 납부 후 6개월 이내에 법원에 ‘부동산 인도명령’을 신청합니다.
• 특별한 사정이 없으면 2주~1개월 내에 결정이 나고, 이를 집행권원으로 하여 강제집행을 신청할 수 있습니다.
• 강제집행 계고(경고장 부착) 후에도 이사하지 않으면, 집행관이 지정한 날짜에 강제로 짐을 들어내게 됩니다.

4-B단계: [공매] 명도소송 (최후의 수단)

• 공매는 인도명령 제도가 없으므로, 협상이 안 되면 곧바로 ‘명도소송’을 제기해야 합니다.
• 절차: 소장 접수 → 답변서 제출 → 변론기일 (재판) → 판결 선고
• 기간 및 비용: 통상 6개월 이상 소요되며, 변호사 선임 시 수백만원의 비용이 발생합니다.
• 승소 판결문을 받아야만 강제집행이 가능합니다. 이처럼 공매는 명도 리스크가 경매보다 크다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

---

제5장: 전문가의 지혜를 빌려라, 변호사 상담 100% 활용법

모든 것을 혼자 해결하려 하기보다는, 어려운 문제에 부딪혔을 때 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 투자자의 자세입니다. 특히 권리관계가 복잡하거나 법적 분쟁의 소지가 있는 물건이라면, 입찰 전에 변호사 상담을 받는 것이 필수입니다.

1. 변호사 상담, 언제 필요할까?

• 유치권, 법정지상권, 선순위 가처분 등 특수권리가 있는 물건에 입찰할 때
• 임차인 관계가 복잡하거나 대항력 여부가 불분명할 때
• 공유지분 경매 등 이해관계인이 다수 얽혀 있을 때
• 낙찰 후 명도 과정에서 심한 저항에 부딪혔을 때
• 공매 물건으로 명도소송을 준비해야 할 때

2. 변호사 상담 전, 무엇을 준비해야 할까?

상담 시간을 효율적으로 사용하고 정확한 자문을 얻기 위해서는 철저한 사전 준비가 필요합니다.

1. 관련 서류 일체:
   반응형
   320x100
   • 경매: 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 등기부등본
   • 공매: 공매재산명세서, 등기부등본, 압류재산목록
   • 공통: 본인이 조사한 내용(현장조사 사진, 탐문 내용 등), 임대차계약서(확보 시)
2. 사실관계 정리: 시간 순서에 따라 발생한 일을 간결하게 정리한 메모.
3. 질문 목록 작성: 궁금한 점을 미리 목록으로 만들어 가면, 빠뜨리지 않고 질문할 수 있습니다.

3. 변호사에게 반드시 물어봐야 할 핵심 질문 리스트

단순히 “이 물건 괜찮을까요?”라고 묻는 것은 의미가 없습니다. 구체적이고 핵심적인 질문을 통해 잠재된 리스크를 파악해야 합니다.

[권리분석 단계에서의 질문]

1. (서류를 보여주며) 이 물건의 말소기준권리는 무엇이며, 제가 낙찰받았을 때 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 무엇입니까? 그로 인한 금전적 부담은 어느 정도로 예상됩니까? (가장 기본적인 질문으로, 본인의 권리분석이 맞는지 전문가에게 재확인하는 과정입니다.)
2. 선순위 임차인이 배당요구를 했는데, 만약 전액 배당받지 못할 경우 제가 인수해야 할 금액은 정확히 얼마이며, 그 계산 근거는 무엇입가? (배당 순서와 금액 계산은 복잡할 수 있으므로, 정확한 인수금액을 확인해야 합니다.)
3. 이 물건에 신고된 유치권이 성립할 가능성은 얼마나 됩니까? 만약 유치권이 성립하지 않는다고 판단된다면, 어떤 법적 절차(소송 등)를 통해 해결해야 하며, 예상되는 기간과 비용은 어느 정도입니까? (유치권의 성립 요건을 법리적으로 검토하고, 해결 전략의 현실성을 파악합니다.)
4. 토지만 경매/공매로 나왔는데, 미등기 건물이 존재합니다. 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니까? 만약 성립한다면 제가 취할 수 있는 최선의 전략은 무엇이고(지료 청구, 매수 청구 등), 성립하지 않는다면 건물 철거 소송의 승소 가능성과 비용은 어떻게 됩니까? (가장 까다로운 문제 중 하나로, 법률가의 명확한 판단이 필수적입니다.)
5. 공유지분 물건인데, 다른 공유자와의 분쟁 소지는 없습니까? 낙찰 후 공유물분할청구소송을 진행할 경우, 예상되는 절차와 기간은 어떻게 되며, 현금으로 정산받을 가능성(경매 분할)은 얼마나 됩니까? (공유지분 투자의 출구 전략을 미리 점검합니다.)

[명도 단계에서의 질문]

1. 점유자가 연락을 피하고 명도에 불응하고 있습니다. 지금 단계에서 제가 취해야 할 가장 효과적인 법적 조치는 무엇입니까? (내용증명, 점유이전금지가처분, 인도명령/명도소송 등) (상황에 맞는 최적의 법적 대응 순서를 조언받습니다.)
2. 공매로 낙찰받아 명도소송을 진행하려고 합니다. 소송부터 강제집행 완료까지 예상되는 전체 기간과, 변호사 선임 비용을 포함한 총 소요 비용은 대략 어느 정도입니까? (비용과 시간을 예측하여 자금 계획 및 투자 수익률을 재점검합니다.)
3. 점유자와 명도 합의서를 작성하려고 합니다. 제 권리를 보호하고 향후 분쟁을 막기 위해 합의서에 반드시 포함되어야 할 조항들은 무엇입니까? (안전한 합의를 위한 법적 장치를 마련합니다.)
4. 강제집행 시 예상되는 문제점은 무엇이며, 제가 현장에서 유의해야 할 사항은 무엇입니까? (실제 집행 과정의 돌발 상황에 대비합니다.)
5. 이 사건을 변호사님께 위임할 경우, 성공보수를 포함한 전체 수임료는 어떻게 되며, 서비스 범위는 어디까지입니까? (서류 작성 대행, 재판 출석, 강제집행 입회 등) (비용과 서비스의 범위를 명확히 하여 추후 오해가 없도록 합니다.)

---

맺음말: 지식으로 무장하고, 용기로 도전하라

지금까지 우리는 50,000자가 넘는 긴 여정을 통해 경매와 공매의 세계를 깊숙이 탐험했습니다. 복잡한 절차의 지도를 그리고, 곳곳에 숨겨진 위험을 식별하는 방법을 배웠으며, 결정적인 순간에 전문가의 도움을 받는 지혜까지 살펴보았습니다.

경매와 공매는 더 이상 소수의 전문가들만이 참여하는 그들만의 리그가 아닙니다. 인터넷의 발달로 정보의 비대칭성은 크게 해소되었고, 이제는 얼마나 성실하게 공부하고, 얼마나 용기 있게 도전하느냐가 성공과 실패를 가르는 기준이 되었습니다.

물론, 이 글을 모두 읽었다고 해서 하루아침에 경매의 달인이 될 수는 없습니다. 실제 법정의 긴장감, 현장에서 마주하는 예측 불가능한 변수들, 그리고 점유자와의 껄끄러운 대화는 책상 위 지식만으로는 온전히 감당하기 어려운 현실의 벽일 수 있습니다.

하지만, 단단한 지식으로 무장한 투자자는 결코 쉽게 흔들리지 않습니다. 예기치 못한 문제에 부딪혔을 때 당황하기보다는, 배운 내용을 토대로 침착하게 대응 방안을 모색할 수 있습니다. 인수해야 할 권리를 발견했을 때 무작정 입찰을 포기하는 대신, 그 부담을 비용으로 계산하여 오히려 더 낮은 가격에 낙찰받는 기회로 만들 수도 있습니다.

두려워하되, 위축되지는 마십시오. 신중하되, 망설이다 기회를 놓치지는 마십시오. 작은 금액의 소액 물건부터 시작하여 차근차근 경험을 쌓아나가는 것도 좋은 방법입니다. 첫 낙찰의 짜릿함과 명도를 성공적으로 마쳤을 때의 성취감은, 그 어떤 이론 공부보다 값진 자산이 될 것입니다.

이 글이 여러분의 첫 도전에 든든한 나침반이 되기를, 그리고 부의 지도를 성공적으로 그려나가는 여정에 작은 디딤돌이 되기를 진심으로 바랍니다. 이제, 지식이라는 가장 강력한 무기를 들고, 새로운 기회가 기다리는 경매와 공매의 세계로 용기 있게 나아가십시오. 성공적인 투자를 응원합니다.